Pada artikel sebelumnya telah dibahas mengenai prospek saham-saham dari subsektor property dan real estate beserta saham-saham terbaik yang telah dipilih dengan metode yang sederhana (dapat dilihat di sini). Salah satu emiten terpilih adalah BSDE yang merupakan emiten dengan kapitalisasi terbesar disubsektor ini.
Sekilas Tentang Bumi Serpong Damai (BSDE)
PT. Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) merupakan salah satu perusahaan dibawah grup Sinar Mas Land yang sudah berdiri sejak tahun 1984. Perusahaan ini melakukan IPO ditahun 2008 dan telah mengakuisisi PT. Duta Pertiwi Tbk. (DUTI) ditahun 2010 dengan 88,56% saham, dan juga telah berhasil menambah kepemilikan saham di PT. Plaza Indonesia Realty Tbk. (PLIN) hingga 46,78% pada tahun 2017.
Sampai tahun 2019, perusahaan telah berhasil mengelola portofolio dengan proyek andalannya yaitu rancangan pengembangan kota mandiri, BSD City.
Namun selain menjadi pengembang kota mandiri, perusahaan juga melakukan diversifikasi dengan mendirikan shopping mall, office building, industrial estate, hotel, apartement dan gedung-gedung yang mungkin sudah tidak asing bagi kita seperti Aeon Mall, Bakrie Tower, MSIG Tower, Go Wet Waterpark, Ocean Park, Damai Indah Golf, ITC Mall, QBig, Le Grandeur Mangga Dua, dan masih banyak lainnya.
Selain Jabodetabek, perusahaan juga melakukan diversifikasi asset ke kota lainnya seperti Medan, Palembang, Semarang, Surabaya, Balikpapan, Samarinda, Manado, dan Makasar.
Kinerja Keuangan BSDE tahun 2019
Dalam sembilan tahun terakhir kinerja BSDE cukup konsisten dalam hal peningkatan asset perusahaan. Hingga tahun 2018 total asset perusahaan tercatat sebesar 52,1 triliun dibandingkan 9,3 triliun ditahun 2009, terjadi peningkatan aset sebesar 5,8 kali dalam 9 tahun terakhir.
Nilai asset ditahun 2018 tersusun atas 26,1 triliun ekuitas dan 21,8 triliun liabilitas. Hal ini berarti BSDE memiliki rasio hutang Debt to Equity Ratio (DER) yang wajar yaitu 83,55%. Ratio hutang ini pun menurun di kuartal dua tahun 2019 menjadi hanya sebesar 72,9%.
Bagaimana dengan likuiditasnya ? Hingga Q2 2019, rasio asset lancar terhadap liabilitas lancar nya pun tercatat diangka yang sangat baik yaitu 3,86 kali. Terlebih lagi cash ratio perusahaan berada diangka 1,21 kali.
Dengan kas sebesar 6,86 triliun, hal ini berarti dari uang kas perusahaan saja sudah mampu membayar seluruh hutang jangka pendeknya. Ini dikarenakan karena proporsi kas perusahaan yang cukup besar, yaitu 31,42% dari total asset lancarnya.
Namun meskipun likuiditasnya baik, besaran hutang berbunga perusahaan cukup besar yaitu sebesar 13,35 triliun atau 64,52% dari total liabilitas.
Rasio Profitabilitas
Pendapatan perusahaan hingga Q2 2019 sebesar 3,6 triliun yang meningkat sebesar 15,43% dibanding tahun sebelumnya. Namun dari sisi laba bersih perusahaan terjadi peningkatan yang cukup drastis dari 579 miliar di Q2 2018 menjadi 2,25 triliun di Q2 2019, atau sebesar 288,9%.
Hal ini dikarenakan terjadinya perubahan dasar pengukuran investasi pada entitas asosiasi. Namun dalam 9 tahun terakhir (2018 hingga 2009) rata-rata nilai ROE perusahaan sebesar 14,2% dan ROA sebesar 7,27%.
Dalam 10 tahun terakhir, stabilitas laba perusahaan sangat rendah. Hal ini tidak hanya terjadi di emiten BSDE namun hampir pada kebanyakan emiten disub sektor property dan real estate, dikarenakan terjadi penurunan daya beli akan hunian pada masyarakat. Terlebih lagi adanya pemilu di awal tahun 2019 lalu yang mengakibatkan pengusaha hanya wait and see hingga kondisi perekonomian stabil.
Dilain sisi, tidak stabilnya laba perusahaan juga disebabkan kurangnya diversifikasi portofolio internal perusahaan. Hingga akhir tahun 2018 saja, pendapatan terbesar perusahaan masih disumbang oleh penjualan hunian yakni sebesar 77,5% dari total pendapatan.
Sedangkan pendapatan berulang perusahaan (recurring income) hanya menyumbang sebesar 22,5%, yang berasal dari sewa, hotel, rekreasi, pengelolaan gedung dan lain-lain. Apabila perusahaan mampu meningkatkan recurring income hingga sekitar 40%, maka kemungkinan laba bersih akan lebih stabil.
Cashflow dari aktivitas operasi perusahaan dalam 9 tahun terakhir rata-rata menunjukkan nilai yang positif, hanya pada tahun 2015 dan 2016 yang menunjukkan nilai negatif. Operating Cashflow merupakan salah satu parameter yang penting untuk menunjukkan pendapatan riil yang diterima perusahaan dari aktivitas operasi bisnisnya. Operating Cashflow yang positif juga didukung oleh nilai piutang perusahaan yang sangat rendah yakni hanya sebesar 2,32% dari total asset lancarnya.
Rasio Valuasi
Berdasarkan harga saat ini yaitu Rp. 1370 per saham, nilai PBV dari BSDE masih sebesar 0,93 kali, dimana rata-rata nilai PBV selama 10 tahun sebesar 1,81 kali. Nilai PER dari BSDE pada Q2 2019 sangat rendah yaitu 5,85 kali.
Namun perlu dicatat rendahnya nilai ini dikarenakan terjadi perubahan dasar pengukuran investasi pada entitas asosiasi sehingga labanya meningkat drastis. Tetapi apabila kita mengacu pada nilai PER tahun 2018 yang sebesar 14,19 kali, maka ratio harga terhadap laba perusahaan belum bisa dikatakan menarik.
Tetapi apabila sektor ini bisa bangkit lagi seperti pada tahun 2014 yang lalu, maka secara valuasi, BSDE kemungkinan bisa menjadi sangat menarik. Apalagi jika perusahaan mampu meningkatkan recurring income nya, sehingga apabila permintaan akan pembelian hunian masih tetap rendah, revenue perusahaan akan stabil karena terdapat cashflow tetap yang berasal dari sewa properti.
Kesimpulan
Secara keseluruhan, BSDE merupakan salah satu emiten dengan kinerja yang baik di subsektor property dan real estate. Ditengah kesulitannya emiten property lain akan likuiditas sehingga harus melakukan restrukturisasi hutang, BSDE justru memiliki ratio hutang yang baik, terlebih lagi uang kas perusahaan masih cukup besar.
Namun tidak dapat dipungkiri, hingga akhir tahun 2018, BSDE juga ikut mengalami penurunan kinerja seperti rata-rata emiten disektor ini, dengan nilai ROE hanya sekitar 6,52%. Namun dilain sisi, BSDE merupakan perusahaan property terbesar sampai saat ini dengan nilai ekuitas perusahaan mencapai 28,25 triliun sehingga memiliki kompetitif moat sehingga susah untuk digoyahkan. Dan apabila permintaan akan property kembali meningkat, kemungkinan harga sahamnya juga akan terbang seperti tahun 2014 yang lalu.
Rating Kinerja: 7/10
Rating Saham: 8/10
Sumber: Laporan keuangan kuartalan, tahunan dan annual report BSDE
